Les frais d’agence immobilière sont les honoraires versés au professionnel intervenant dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Considérés comme la rémunération de son travail d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, au Bénin les frais d’agence sont encadrés par la loi N°2021-02 du 01 février 2021 modifiant et complétant la loi N°2018-12 du 02 juillet 2018 portant régime juridique du bail a apporté deux nouveaux éléments à l’usage d’habitation domestique en République du Bénin. Mais alors, à qui incombe la responsabilité de payer les frais d’agence immobilière ?
Qui de l’acheteur et du vendeur doit s’acquitter des commissions d’agence ?
C’est une des questions que beaucoup d’acquéreurs se posent lorsqu’ils achètent un bien immobilier. Avant tout, il ne faut pas confondre les frais d’agences et les frais de notaire. Si les frais d’agence sont une rémunération du travail du professionnel dans une transaction immobilière, les frais de notaire sont par contre ceux que l’on verse au notaire, et qui comprennent les émoluments du notaires et les taxes.
En effet, lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit aussi payer les frais d’acquisition. Ils comprennent les frais de notaire ainsi que des taxes. Le montant de ces frais se calcule sur la base de ce que l’acheteur paye au vendeur. Il y a donc une différence selon que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur ou non.
Ainsi, si le propriétaire décide d’avoir recours à un agent immobilier pour réaliser sa vente, il est logique que ce soit lui qui paie les frais d’agence. On parle dans ce cas de frais d’agence à la charge du vendeur. Cependant, ces frais peuvent également être payés par l’acheteur puisque les services de l’agent immobilier lui profitent aussi. La formule la plus souple c’est quand ces frais sont carrément partagés entre vendeur et acheteur.
Frais d’agence immobilière à la charge du vendeur
Dans la plupart des cas, c’est le vendeur qui mandate un professionnel pour vendre sa maison ou son appartement. En conséquence, il est logiquement habilité à payer les honoraires d’agence immobilière. Ainsi, le bien est vendu au prix « frais d’agence inclus », (FAI) avec la mention précisant honoraire à la charge du vendeur. C’est ce prix qui servira de base au calcul des frais de notaire.
Pour exemple, considérons une annonce de bien vendu qui fait figurer « prix de vente de 20 000 000 F dont 5 % d’honoraires à la charge du vendeur ». Lors des formalités chez le notaire, le calcul des frais de notaire pourra s’étaler de la façon suivante (si nous prenons comme frais de notaire 8%) :
-l’acheteur paiera 10 000 000 F au vendeur et 1 600 000 F de frais de notaire
-Le vendeur paiera 1 000 000 F à l’agence et touchera 19 000 000 F appelé « prix net vendeur ».
Frais d’agence immobilière à la charge de l’acheteur
Néanmoins, puisqu’une opération immobilière, le professionnel est au service du vendeur comme de l’acheteur, il est normal que l’acheteur aussi paie les frais d’agence. En effet, ce dernier bénéficie des conseils et du temps du professionnel (visites, préparation des documents, etc.)
Lorsque par exemple, un particulier contacte une agence immobilière afin d’acquérir un bien, les frais d’agences peuvent être supportés par l’acheteur. Car, le particulier bénéficiera des conseils, du temps et du réseau du professionnel pour rapidement acquérir son bien.
Par ailleurs, l’acheteur a plusieurs autres raisons de payer les frais d’agence. En effet, le prix de vente retenu qui servira de base pour le calcul des frais de notaire est le prix net vendeur, donc un prix réduit car c’est sans les commissions d’agence.
Prenons l’exemple précédent: L’annonce du bien vendu fait figurer « prix de vente de 20 000 000 F dont 5 % d’honoraires à la charge de l’acheteur ». Lors des formalités chez le notaire, le calcul des frais de notaire pourra s’étaler de la façon suivante (si nous prenons comme frais de notaire 8%) :
-L’acheteur paiera 19 000 000 F au vendeur + 1 000 000 à l’agence immobilière + 1 520 000 F de frais de notaire
-Le vendeur touchera donc 19 000 000 F
Comme on le voit dans l’exemple plus haut, le fait que le vendeur paye ou non la commission d’agence n’aura aucune incidence sur le prix net vendeur. En revanche il existe pour l’acquéreur une différence majeure entre les deux qui réside en fait dans le calcul des frais de notaire.
Frais d’agence partagés entre vendeur et acheteur (honoraires partagés).
Une formule qui est de plus en plus adoptée est le partage d’honoraires. Elle permet de faire supporter le montant des frais d’agence à l’acheteur et au vendeur par le partage. Les deux acteurs, selon un pourcentage prédéfini, se partageront les frais à payer à l’agence puisqu’ils sont tous deux bénéficiaires de la prestation. Le partage des honoraires est une formule souple qui permet de réduire la durée de mise en vente d’un bien même si elle fait supporter une partie des charges au vendeur.
